Les « FAQ » de l'immobilier

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP en 2020

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Se lancer dans un investissement immobilier n’est jamais anodin. La part de risques financiers que cela comporte est souvent un frein pour les particuliers, surtout lorsqu’ils sont novices. De plus, la complexité apparente de certains dispositifs incitatifs actuels peut parfois rebuter. Mais en ce qui concerne le statut LMNP les risques sont réduits et les conditions à remplir sont simples et très faciles à mettre en place. Ce qui est extrêmement intéressant au regard des avantages fiscaux qu’il procure.

 

Quels sont les avantages de l’investissement LMNP ? 

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui a pour vocation de redynamiser le parc immobilier locatif. L’investissement donne ainsi droit à d’importantes réductions d’impôts qui diffèrent selon le régime de fiscalité LMNP choisi.

Réduire ses impôts avec le régime micro-BIC 

Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 72.500 € (seuil LMNP 2020), le propriétaire peut opter pour le régime micro BIC qui donne droit à un abattement fiscal de 50% sur le bénéfice imposable (71% pour une résidence touristique). Cette réduction étant forfaitaire, aucune déduction de charges n’est possible. Le régime micro est celui qui s’applique de droit au personnes physiques.

Amortir ses charges avec le régime réel

Au-delà de 72.500 € de revenus, le régime réel, qui est appliqué d’office, permet la déduction de toutes les charges et amortissements relatifs au bien, notamment et de manière non exhaustive : frais acquisition, facture entretien et réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion et de comptabilité, assurance, amortissement des murs (hors terrain) et du mobilier, intérêts et assurances sur emprunts …

L’amendement dit Censi-Bouvard (résidences services neuves) permet une réduction d’impôt de 11% du prix de vente HT plafonné à 300.000 € par an. À cela s’ajoute la récupération de la TVA sur le prix d’achat si le bien n’est pas revendu pendant 20 ans.

 

Les 5 conditions à respecter pour obtenir le statut LMNP

Le bénéficiaire est un particulier

Ce statut fiscal est exclusivement destiné aux personnes qui souhaitent investir, directement ou via une forme sociétaire soumise à l’impôt sur le revenu. 

Le bien mis en location est un logement meublé 

Le bien loué est obligatoirement meublé et à usage d’habitation, résidence principale ou location saisonnière. Précisons ici que la définition d’un logement meublé s’entend au sens de la loi ALUR, c’est-à-dire « (...) décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Les revenus de la location n’excèdent pas un certain plafond

Le statut LMNP, c’est-à-dire de loueur meublé « Non Professionnel », suppose que le loueur ne tire pas ses revenus principaux de cette activité. 

Les revenus de l’investissement LMNP doivent respecter les critères cumulatifs suivants : 

  • Ne pas être supérieurs à 23.000 € TTC par an
  • Ne pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal

En cas de dépassement de ces seuils, le propriétaire passe du statut LMNP à celui de LMP, c’est-à-dire professionnel, et devient notamment assujetti aux cotisations sociales.

Un bail commercial formalise l’exploitation d’une location meublée en résidence service

Pour le cas spécifique du LMNP Censi-Bouvard, l’investisseur doit impérativement signer un bail commercial avec un gestionnaire pour l’exploitation de son bien. En effet, les résidences services pour séniors, étudiants ou hommes d’affaires proposent des prestations réalisées par un gestionnaire sur place titulaire d’un bail de 9 ans. Ce contrat de location garantit le paiement du loyer, même en cas de vacance du logement, ainsi que la gestion du bien au regard des entrées et sorties des locataires.

 

Les étapes pour débuter son activité de Loueur Meublé Non Professionnel 

Si les conditions pour obtenir un statut LMNP sont accessibles, débuter l’activité l’est tout autant.

Choisir sa fiscalité LMNP

Comme on l’a vu, le choix du régime fiscal dépend de l’objectif recherché par l’investisseur LMNP : amortissement ou réduction forfaitaire d’impôt. La rentabilité de ce dispositif peut facilement atteindre 5% par an. Mais selon que le loueur choisit le régime micro BIC ou le régime réel, le logement ne sera pas aussi rentable.

En fonction de la nature du bien, LMNP ancien ou neuf, des calculs préalables sont nécessaires.

Déclarer son activité

Le propriétaire pourra enregistrer son LMNP à la condition de remplir un formulaire P0i et de l’adresser au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement. Nul besoin de créer de statut particulier : un numéro SIRET lui est alors attribué. C’est dans ce formulaire que doit être renseigné le régime fiscal choisi. La déclaration LMNP doit être faite dans les 15 jours suivant le début réel de l’activité.

Attention, pour récupérer la TVA prévue par le LMNP Censi-Bouvard, il faut demander un numéro de TVA au centre des impôts et le joindre au formulaire P0i lors de la déclaration.

 

***

Les conditions pour obtenir le statut de LMNP sont par conséquent simples et faciles à réunir. À cela s’ajoute une grande souplesse pour passer d’un régime fiscal à un autre en informant le centre des impôts concerné avant le 1er février de chaque année. Tout ceci contribue largement à faire de la défiscalisation LMNP un dispositif attractif et performant permettant à la fois un investissement rentable et la mise sur le marché de logements à la location.

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