Les « FAQ » de l'immobilier

La défiscalisation LMNP

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Si l’objectif de votre investissement locatif est bien d’alléger vos impôts, le statut LMNP, c’est-à-dire de loueur meublé non professionnel, est fait pour vous. En effet la location d’un logement meublé est plus avantageuse que celle d’un bien nu pour qui souhaite limiter ses revenus imposables, tout en se constituant un patrimoine immobilier. 

La location LMNP dans l’ancien peut s’avérer particulièrement intéressante, puisque le taux de rendement peut atteindre jusqu’à 4 à 5% annuel net d’impôt, contre seulement 2,3% environ sur un investissement Pinel. 

 

Les conditions pour bénéficier de la fiscalité LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP et de sa fiscalité favorable, le propriétaire du logement à louer doit remplir les conditions suivantes : 

  • Personne physique ou morale imposée à l’IR : ce dispositif est destiné aux contribuables relevant de l’impôt sur le revenu. Il peut donc s’agir de personnes physiques ou de toutes sociétés relevant de cet impôt (SARL, SAS, …) 
  • Location d’un logement meublé : celui-ci dispose de tous les équipements nécessaires à une occupation normale d’une personne qui n’apporte que ses affaires personnelles.
  • Revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23.000 € TTC ou ne pas être supérieurs aux revenus d’activité (nets imposables) du foyer fiscal (hors revenus fonciers et revenus de capitaux mobiliers) : au-delà de l’un ou l’autre des deux plafonds, le statut LMP (loueur meublé professionnel) s’applique.
  • Pour le LMNP Censi Bouvard, signer un bail commercial : le logement en résidence services est impérativement géré par un professionnel qui garantit les loyers.

 

Les différents régimes de déclarations 

Le statut LMNP offre la possibilité de choisir entre deux systèmes déclaratifs : le micro-bic et le réel-bic.

Le régime micro BIC


Les loyers perçus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux revenus des locations nues imposés dans la catégorie des revenus fonciers. 

Ce régime s’applique de droit aux personnes physiques. Attention il n’est accessible ni aux indivisions ni aux personnes morales, qui de droit sont soumis au régime réel.

Ce régime suppose toutefois que les revenus locatifs soient inférieurs à 72.500 € annuels (seuils LMNP 2020).

Le régime réel

Lorsque les revenus issus de cette location sont supérieurs au seuil de 72.500 € par an, le régime réel simplifié s’applique de plein droit. Au-delà de 247.000 € de recettes annuelles, la déclaration de revenus LMNP devra se faire au régime réel normal.

 

Les avantages liés à la fiscalité de LMNP

Suivant l’objectif recherché mais aussi le coût de l’investissement, la défiscalisation LMNP ne sera pas de même nature.

La réduction forfaitaire d’impôts

Dans le cadre du régime micro BIC, vous déduisez 50% de votre bénéfice imposable lors de votre déclaration de revenus. Le montant de la déduction passe à 71% lorsque le logement est classé bien de tourisme ou chambre d’hôtes. Cet abattement est forfaitaire, vous ne pouvez par conséquent pas faire de déduction supplémentaire (amortissement …).

Dans le cadre du l’amendement Censi Bouvard (résidences de services neuves), il est prévu une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix de vente HT étalée sur 9 années. Le montant de l’investissement est limité à 300 000 € annuel. En outre, la TVA sur le prix d’achat de 20% est récupérable si le bien n’est pas revendu pendant 20 ans.

 

L’amortissement LMNP

Dans le régime réel simplifié, au lieu d’une déduction forfaitaire, sont déduits les frais réels relatifs au logement auxquels peuvent s’ajouter un amortissement du bien immobilier. De surcroît, le déficit éventuellement constaté peut être reporté sur les exercices suivants pendant 10 ans.

Au titre des frais déductibles, il y a : 

  • Les intérêts et l’assurance du prêt d’acquisition
  • Les impôts locaux
  • Les charges de l’immeuble
  • Les travaux...

 

Deux exemples de calcul pour un investissement LMNP 

Pour apprécier les possibilités offertes par le système de défiscalisation LMNP, des exemples concrets sont plus probants.

 

Défiscalisation avec le LMNP Censi-Bouvard

Pour un logement acheté en résidence sénior au prix de 180.000 € TTC, soit 150.000 € HT, la réduction totale d’impôt LMNP sur 9 ans s’élève à 16.500 € (11% x 150.000). Vous pouvez déduire ce montant à hauteur de 1.833 € par an. Par ailleurs, la TVA de 30.000 € est remboursée mais vous sera totalement acquise seulement au bout de 20 ans si le bien n’a pas été revendu. Si on ajoute à cela le loyer perçu à hauteur de 650 € par mois pendant 9 ans, le montant total perçu est de 70.200 €. En définitive, le bien vous aura coûté à 63.300 € au lieu de 180.000 € TTC 

 

La fiscalité du LMNP  au régime réel

Un logement acheté 180.000 € TTC, soit 150.000 € HT, vous rapporte 6.000 € de loyer par an. Vos charges annuelles s’élèvent à 250 € et à 5.500 € de frais divers (frais d’emprunt, taxes....).

Votre revenu imposable est donc de 250 € (6.000 – (250+5.500)) par an au lieu de 6.000 €.

Votre revenu peut même devenir négatif, si vous amortissez le bien immobilier et les meubles et vous permettre ainsi de reporter le déficit ultérieurement.

 

***

En plus d’être un investissement locatif accessible pour de nombreuses bourses, la défiscalisation LMNP est un dispositif souple. Que vous soyez aguerri aux calculs d’investissement ou mal à l’aise avec les questions financières, le statut LMNP vous permet de vous constituer un complément de revenu et un patrimoine immobilier facilement. Par la même occasion, vous contribuerez à mettre sur le marché des logements meublés actuellement en pénurie. Ceci est particulièrement vrai en résidence services pour les personnes âgées et les étudiants qui ont de grandes difficultés à se loger. Votre investissement comporte ainsi une part non négligeable de contribution sociale.



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