Les « FAQ » de l'immobilier

Quel plafond pour ma fiscalité LMNP en 2020 ?

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Comme pour tout dispositif de défiscalisation, bénéficier du statut LMNP nécessite de remplir un certain nombre de conditions. Un investissement est de nature LMNP notamment lorsqu’un particulier met en location un bien meublé, mais les critères les plus déterminants concernent les revenus imposables issus de ce type de location. En effet, pour profiter des avantages LMNP afin de réduire vos impôts, vous devez respecter certains plafonds.

 

Le plafond pour obtenir le statut LMNP

Le premier plafond à prendre en compte pour le statut LMNP est celui relatif aux revenus annuels de la location meublée. Selon le code général des impôts, un loueur meublé non professionnel est celui qui remplit au moins l’une des deux conditions suivantes :

  • Les recettes perçues par l’ensemble de son foyer fiscal pour cette activité sont inférieures à 23.000 € (loyer et charges) par an.
  • Les recettes tirées de la location meublée sont inférieures au montant des autres revenus de son foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Précisons bien ici que ces deux critères sont alternatifs, c’est-à-dire que si vos revenus locatifs dépassent 23.000 € mais qu’ils ne constituent pas plus de la moitié des revenus de votre foyer, vous conservez le statut LMNP. Par contre, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000 € mais aussi à la moitié de vos autres revenus, vous basculez en statut LMP (loueur meublé professionnel).

 

Les plafonds par régime fiscal 

La location meublée étant une activité civile au plan juridique et commerciale au plan fiscal, les revenus qui en sont issus ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant de vos recettes locatives, vous pouvez opter soit pour le régime Micro BIC, soit pour le régime réel simplifié, soit pour le régime réel normal. Selon la fiscalité LMNP choisie, des seuils sont alors à respecter. 

Le régime micro BIC

Pour pouvoir bénéficier du régime micro BIC, le plafond limitant les recettes tirées de la location LMNP en 2020 est de 72.500 € (176.200 € pour les meublés de tourisme).  En-dessous de ce seuil, le propriétaire peut appliquer un abattement forfaitaire de 50% (71% pour l’immobilier de tourisme) sur les revenus imposables et par conséquent la moitié seulement de ceux-ci est imposée à l’impôt sur le revenu. Le régime micro BIC n’est donc intéressant que si vos charges sont inférieures à 50% de vos revenus car il ne vous sera pas possible de déduire de charges supplémentaires. Par ailleurs, il est à souligner que le micro BIC est le régime fiscal des micro-entrepreneurs qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité.

Le LMNP version Censi Bouvard

Pour l’acquisition d’un logement meublé neuf en résidence services destiné à une location en LMNP, la réduction d’impôt est de 11% du prix d’achat plafonné à 300 000 € hors taxe, sur 9 ans. Le procédé d’amortissement est possible au-delà de ce seuil. La TVA est également récupérable à la condition de ne pas revendre le bien avant 20 ans.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique au LMNP

  • Lorsque le propriétaire n’a pas choisi le micro BIC alors que ses revenus étaient inférieurs à 72.500 €
  • Automatiquement au-delà du plafond de 72.600 € mais pour des revenus locatifs n’excédant pas 247.000 €. 

Cette fiscalité LMNP permet de pratiquer la déduction de tous les frais et charges qui concernent le logement, tels que : 

  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les taxes et assurances,
  • Les charges, 
  • Les travaux de remise en état...
  • L’amortissement des biens immobilier (hors terrain) et mobiliers
  • ...

La durée de l’amortissement, qui est une charge déductible des revenus LMNP, varie suivant la nature du bien amorti (meuble ou immeuble). À ce titre, certains calculs peuvent s’avérer compliqués et le recours à un expert-comptable nécessaire.

De plus, si votre investissement LMNP est déficitaire parce que vos loyers ne couvrent pas les charges déduites, vous pouvez reporter ce déficit sur les années suivantes pendant 10 ans. 

Le régime réel 

La déclaration des revenus locatifs doit s’effectuer au régime réel si ceux-ci sont supérieurs au plafond LMNP 2020 de 247.000 €.

 

Tableau comparatif par plafond LMNP 2020

Pour plus de lisibilité dans le choix de vos options au regard du revenu locatif dégagé, voici un tableau comparatif des plafonds par régime fiscal.

 

REVENUS LOCATIFS MAXIMUM


REDUCTION FISCALE


AMORTISSEMENT


MICRO BIC


72.500 €

(176.200 € pour les biens de tourisme)


50%

(71% pour les biens de tourisme)


Non applicable



MICRO BIC CENSI BOUVARD





11% du prix d’achat HT sur 9 ans dans la limite d’un investissement max de 300.000 € par an

+

TVA 20% récupérable (si non revente pendant 20 ans)



Au-delà de 300.000 €


REEL SIMPLIFIE


247.000 €


Non applicable


Charges réelles


REEL NORMAL


Pas de plafond


Non applicable


Charges réelles

 

***

L’investissement LMNP est aisément accessible et souple. Il permet à de nombreux contribuables de se constituer un patrimoine immobilier sans beaucoup de contraintes. Toutes les bourses peuvent ainsi accéder à un complément de revenus sans maîtriser forcément la finance et avoir recours à un expert-comptable. En effet, le choix de la fiscalité LMNP, c’est-à-dire entre régime micro BIC ou réel, nécessite essentiellement de connaître le plafond de votre chiffre d’affaires et les possibilités correspondantes entre réduction d’impôt et amortissement. Vous n’aurez ensuite qu’à prendre en considération le coût global de votre investissement au regard de la déduction fiscale proposée.

 

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