Pourquoi opter pour l’investissement Censi Bouvard en LMNP ?

Lorsqu’on est un particulier qui souhaite investir, le marché locatif est un formidable terrain de jeu. Mais encore faut-il en connaître les règles. En effet, plus d’une demi-douzaine de dispositifs incitatifs attendent d’être exploités pour faire de son investissement le placement idéal. Tous n’ont cependant pas le même objectif ou les mêmes contraintes. Le « Censi Bouvard » fait partie de ces mécanismes et nous vous aidons à l’appréhender correctement.

Le Censi-Bouvard est une particularité du statut LMNP

Ce qu’on appelle abusivement « loi Censi Bouvard » est en fait un amendement à la loi de finances rectificative de 2009 qui modifie le statut LMNP (Location meublée Non Professionnelle) en créant un nouveau système de défiscalisation pour les résidences services. Ce dispositif a été plusieurs fois prorogé depuis sa création. La dernière prorogation en date est celle issue de la loi de finances 2019 qui l’a reconduit jusqu’au 31 décembre 2021. Comme la loi Pinel qui a succédé aux lois Scellier et Duflot, le LMNP Censi Bouvard a pour objet la réduction du montant de l’impôt à payer dans le but de relancer l’investissement immobilier.

Un dispositif de défiscalisation LMNP avec de nombreux avantages

Le statut LMNP Censi Bouvard est effectivement très avantageux au plan de la fiscalité du loueur. Il permet :

• Un abattement sur les impôts sur le revenu de 11% du montant du prix de l’investissement ( frais de notaire inclus mais hors taxes et hors mobilier) dans la limite de 300.000 € par an pendant 9 ans. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant à payer, celui-ci peut être reporté pendant 6 ans
• La récupération de l’intégralité de la TVA à 20% du prix d’achat du bien à partir du 6ème mois suivant la livraison, à la condition :
• De conserver le bien pendant 20 ans
• Que 3 services de la résidence soient assurés au minimum
• Que les loyers soient soumis à la TVA
• Que le propriétaire ait bien effectué une déclaration en LMNP
• Le cumul avec d’autres dispositifs fiscaux, si ceux-ci ne concernent pas le même logement
• L’amortissement du bien, prévu par le LMNP classique au régime réel, possible uniquement pour les montants au-delà de la limite de 300.000 €
• Un amortissement des biens mobiliers dans les conditions de droit commun
• Le montant mensuel du loyer garanti au travers d’un bail commercial signé avec un gestionnaire professionnel de la résidence services

Précisons ici que les revenus LMNP entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.

Des conditions d’application LMNP spécifiques aux résidences services

Le Censi Bouvard étant issu du statut LMNP, les conditions de celui-ci s’appliquent pour en bénéficier, à savoir : 

• Être un particulier assujetti à l’impôt sur le revenu (personne physique, associé d’une SCI ou d’une SARL de famille soumises à l’IR...)
• Mettre en location un logement meublé
• Ne pas percevoir des revenus annuels de l’investissement LMNP supérieurs à 23.000 € TTC et de plus de la moitié des revenus du foyer fiscal

À ces conditions s’ajoutent celles qui sont spécifiques à l’amendement Censi Bouvard, c’est-à-dire : 

• Le logement est neuf, acquis en VEFA, ou a fait l’objet d’une réhabilitation pour être loué en résidence services
• L’immeuble est qualifié de résidence avec services au regard de ceux qu’il propose (blanchisserie, ménage, cuisine...) et selon sa catégorie : 
• Étudiants
• Séniors ou handicapés (EHPAD)
• Affaires
• La mise en location s’effectue dans les 12 mois de la livraison du bien
• Un bail commercial est signé avec l’exploitant de la résidence

À qui s’adresse l’investissement LMNP en Censi Bouvard ?

Les investisseurs potentiels de ce dispositif de défiscalisation LMNP sont des particuliers imposables disposant d’une capacité d’épargne. Leurs objectifs sont, le plus souvent, de : 

• Constituer un patrimoine immobilier
• Investir dans le locatif sans avoir ni les soucis de gestion, ni les risques d’impayés
• Réduire leurs impôts
• Disposer d’un revenu supplémentaire
• Protéger leurs descendants

Le mécanisme Censi Bouvard a l’avantage d’avoir la souplesse du statut LMNP : il suffit de disposer d’un numéro SIRET et de choisir son régime fiscal pour exercer son activité. Le capital d’accès est abordable et le rendement peut atteindre jusqu’à 5% par an net d’impôt. 

Mais prenons un exemple : 

Sur un investissement de 100.000 € qui va rapporter 40.500 € de loyer sur 9 ans, le coût final du bien va être de 33.667 € du fait :

• De la récupération de la TVA : - 16.667 €
• Du montant de la réduction d’impôts (11% x 83.333) = - 9.166 €
• Du montant des loyers : - 40.500 €

Dans ces conditions, au bout de 9 ans, 66% du bien aura été payé par l’investissement Censi Bouvard. Il peut être revendu avec un nouveau bail commercial ou loué dans les mêmes conditions.

Par ailleurs, la fiscalité proposée par le LMNP Censi Bouvard permet de mettre en adéquation les attentes des investisseurs avec une demande croissante en matière de résidences spécialisées. Ceci est particulièrement vrai pour les résidences séniors : d’ici à 2050, un habitant français sur trois sera âgé de 60 ans ou plus. De ce fait, avec le vieillissement inéluctable de la population, l’offre est actuellement inférieure à la demande et les listes d’attente ne cessent de s’allonger. Dans ces conditions, on peut affirmer sans trop de risques que la « silver économie » est un marché porteur.

***

Ainsi, si la défiscalisation LMNP est particulièrement rentable, le dispositif Censi Bouvard est extrêmement rentable ET totalement sécurisé. Voici deux ingrédients indispensables à la réussite d’un investissement en immobilier, quel que soit le montant investi.