Retrouvez toute l'actualité liée à l'immobilier
Lorsqu’on est un particulier qui souhaite investir, le marché locatif est un formidable terrain de jeu. Mais encore faut-il en connaître les règles. En effet, plus d’une demi-douzaine de dispositifs incitatifs attendent d’être exploités pour faire de son investissement le placement idéal. Tous n’ont cependant pas le même objectif ou les mêmes contraintes. Le « Censi Bouvard » fait partie de ces mécanismes et nous vous aidons à l’appréhender correctement.
Ce qu’on appelle abusivement « loi Censi Bouvard » est en fait un amendement à la loi de finances rectificative de 2009 qui modifie le statut LMNP (Location meublée Non Professionnelle) en créant un nouveau système de défiscalisation pour les résidences services. Ce dispositif a été plusieurs fois prorogé depuis sa création. La dernière prorogation en date est celle issue de la loi de finances 2019 qui l’a reconduit jusqu’au 31 décembre 2021. Comme la loi Pinel qui a succédé aux lois Scellier et Duflot, le LMNP Censi Bouvard a pour objet la réduction du montant de l’impôt à payer dans le but de relancer l’investissement immobilier.
Le statut LMNP Censi Bouvard est effectivement très avantageux au plan de la fiscalité du loueur. Il permet :
Précisons ici que les revenus LMNP entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.
Le Censi Bouvard étant issu du statut LMNP, les conditions de celui-ci s’appliquent pour en bénéficier, à savoir :
À ces conditions s’ajoutent celles qui sont spécifiques à l’amendement Censi Bouvard, c’est-à-dire :
Les investisseurs potentiels de ce dispositif de défiscalisation LMNP sont des particuliers imposables disposant d’une capacité d’épargne. Leurs objectifs sont, le plus souvent, de :
Le mécanisme Censi Bouvard a l’avantage d’avoir la souplesse du statut LMNP : il suffit de disposer d’un numéro SIRET et de choisir son régime fiscal pour exercer son activité. Le capital d’accès est abordable et le rendement peut atteindre jusqu’à 5% par an net d’impôt.
Mais prenons un exemple :
Sur un investissement de 100.000 € qui va rapporter 40.500 € de loyer sur 9 ans, le coût final du bien va être de 33.667 € du fait :
Dans ces conditions, au bout de 9 ans, 66% du bien aura été payé par l’investissement Censi Bouvard. Il peut être revendu avec un nouveau bail commercial ou loué dans les mêmes conditions.
Par ailleurs, la fiscalité proposée par le LMNP Censi Bouvard permet de mettre en adéquation les attentes des investisseurs avec une demande croissante en matière de résidences spécialisées. Ceci est particulièrement vrai pour les résidences séniors : d’ici à 2050, un habitant français sur trois sera âgé de 60 ans ou plus. De ce fait, avec le vieillissement inéluctable de la population, l’offre est actuellement inférieure à la demande et les listes d’attente ne cessent de s’allonger. Dans ces conditions, on peut affirmer sans trop de risques que la « silver économie » est un marché porteur.
***
Ainsi, si la défiscalisation LMNP est particulièrement rentable, le dispositif Censi Bouvard est extrêmement rentable ET totalement sécurisé. Voici deux ingrédients indispensables à la réussite d’un investissement en immobilier, quel que soit le montant investi.